空置税要来了？分析称如何界定是难点

原标题：空置税要来了？分析称之为如何界定是难题房屋空置税要来了？近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参议讲堂》上公开发表演说。根据演说国史，仇保兴指出，应当对房地产税展开分类，首度实施需要精准遏止住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再行每每地考虑到物业税如何积极开展，“以超过理性遏止、逐步熨平房地产泡沫的效果”。

此观点引起了对空置税的热议。华夏新的供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章回应：“仇保兴建议征税空置税，我的解读是，他指出房地产税要每每处置，意思是说道‘缓不得’。”空置税在国外很少见，在国内也早已辩论多年，但如期没在政策层面开始继续执行。新京报记者专访找到，“空置”的界定是众多难题，在实际中无法操作者；其次，中国房地产行业情况之简单，也使得涉及部门对这一调控工具维持慎重态度。

空置税能否提高房屋空置成本以增加投机投资性市场需求为市场所期望。1 房屋空置税要来了？仇保兴再提空置税，贾康称之为“是一个幸福的心愿”10月9日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴明确提出，可通过征税空置税以遏止住房投机泡沫。

这不是仇保兴首次明确提出空置税。今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上回应，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中于发力调控到区域集中调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控，将来看空置税、消费税都会相继实施。空置税主要是针对空置住房。仇保兴明确提出，住房市场需求渐渐增加是未来的一个趋势。

根据国际货币基金组织公布的报告，法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积大约为35-40平方米。我国绝大多数省份人均住房面积早已超过这个数值，这意味著我国三四线城市的住房空置率不会逐步下降，许多地方当前早已经常出现的“空城”、“鬼城”现象不会激化。这也意味著，一线城市随着人口的快速增长，房价下跌的压力十分极大。

贾康在其微信公众号发表文章指出，以空置税促使房地产身体健康发展，是一个“幸福的心愿”。但如何使空置税可操作者、明确如何实施，是当前面对的挑战，目前还没看见较为好的解决方案。中国财政科学研究院应用于经济学博士后盘和林指出，我国实施空置税的条件还不成熟期，类似于空置税必须社会联合报水平和体系建设超过一定程度，特别是在是构成明知的约束机制，这样整个社会的遵守成本减少，即人们仍然不敢在空置税上弄虚作假，因为成本太高，只有这样空置率的执法人员成本才能超过一个理想状态。

2 空置税怎么征税？香港今年税空置税，纳税金额为年租金2倍空置税简言之就是对空置的房屋缴纳一定的税收，在国外更为广泛，法国、澳大利亚、英国等很多国家皆征税空置税。以法国为事例，房子空置一年须要交纳房价的10%，空置2年交纳12.5%，第三年则须要交纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。据香港特区政府官网，今年6月，香港宣告对一手房税空置税，对空置一年或以上、并未租赁或业主的一手住房，按房屋年租金的200%征税“额外差饷”（即空置税）。

香港的这一税率实质上很高，香港的“差饷”（即土地税）征收率为租值的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均值租金回报率为2.5%计算出来，空置税率按租金两倍征税，约相等楼价的5%。举例来看，一套月租金为10000港元的房子，年租金12万港元，须要交纳空置税24万港元，而这套房子的贩卖价格有可能只有大约480万。

香港对于空置税的征税方法是，所有获发闲置许可证约12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的用于情况，若找到有房屋多达六个月时间并未不作居住于或租赁用途，该房屋不会被视作“空置单位”，业主必须缴交空置税。3 空置率究竟有多低？标准不一；按国际惯例，空置率5%-10%为合理区间中国的房屋空置率究竟低不低？目前更为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月公布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。

该报告认为，2013年，我国城镇住宅的整体空置率超过22.4%，比2011年下降1.8个百分点。分城市来看，北京的空置率为19.5%，上海为18.5%。这一数值低于其他很多国家和地区，2011年美国空置率为2.5%，欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%，日本2008年空置率为13.1%。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报记者回应，该中心在持续展开追踪调查，目前可以透漏的是，2017年的改版数据与此前的数据差距并不大。另一个更为可靠的数据来自于国家电网的调查。今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼任办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中透露，以一年一户用电量不多达20度为“空置”标准，国家电网的空置率调查结果显示，2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%。按照国际惯例，空置率正处于5%-10%为合理区间，10%-20%是危险性区间，多达20%为相当严重断裂。

无论使用上述何种标准，我国空置率都偏高。盘和林对新京报记者回应，很难有一个标准去界定什么样的状态算数空置，即使理论上有，在实践中也很难操作者。

国外学者计算出来空置率时，是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。国内的学者，有的是用空置面积除以当年商品房完工面积来计算出来空置率，有的是用空置面积除以前三年完工面积之和。

国内与国外学者计算出来空置率的方法并不完全一致，因此用国外的标准来取决于空置率否过低，缺少科学性。此外，我国房屋持有者与国外也不完全相同，国内很多是为儿女未来上学、成婚等目的而购房，所以不少是不租赁、不翻新的。也就是说，我国的空置率应当要比国外的标准低才合乎真实情况。

比如说，国外多达20%就被视作危险性信号，而国内有可能在30%以内都是比较合理的水平。

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